物业用房配置是办理项目预售和不动产登记的前置条件，原来以为是很简单的一件事，遇到一个项目细细研究，其中还是有许多值得注意的地方。
一、 物业用房配置标准及商办是否需要
上海市住宅物业相关条例规定，建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：（一）物业管理企业用房，不低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%；物业管理区域房屋建筑总面积不足5万平方米的，不低于建筑面积100平方米。（二）业主委员会用房，不低于建筑面积30平方米。这里面表达了两层意思，一是物业用房还包括业委会用房；二是明确了两者的配备标准，规定是比较明确的。
但是这两条条款来自住宅物业管理规定，那非住宅是否需要配置物业用房吗？这个点引起了设计、开发等部门的争议，笔者查询了相关规范也无明确意见，但是笔者经手的商办项目都配备了物业用房，到底如何呢？后来询问了管理部门，找到该条例第八十七条“非住宅物业管理，参照本条执行”，也算勉强找到了依据。
由于对非住宅的规定几乎为零，在设计推进中又遇到一个新的问题：商办物业需要，那酒店需要吗？因为酒店一般不需要物业管理公司运作的，而是执行另外一套酒店管理机制。最后没有找到明确依据，保险起见配备了物业用房。
二、 物业用房的单元要求和面积依据
配置的物业管理用房应当为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能，这也是物业用房配置中非常重要的一点。比如，业主委员会用房不低于建筑面积30平方米，但是如果建筑的分割单元都比较大，比如最小单元是100平方米，那意味着多配备了70平方米业委会，这对开发商而言是非常不经济的，因此在设计之初考虑到物业用房配置非常重要。
此外，物业管理企业用房应当按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%配置，这里总建筑面积包括地下建筑面积，这一点也非常重要，否则达不到配备标准会影响后期证照办理。这又带来一个问题，面积按照房产测绘建筑面积、规划设计面积来配置，答案很简单按照产权管理要求取房产测绘面积。
三、 如何及何时确定物业用房
由于以上的诸多要求和前期许多物业小区物业用房配置不足的矛盾，上海要求建设单位在办理建设工程规划许可证时，应当将物业管理用房的坐落、面积等在审照附图中予以注明，并加盖建设单位公章;对分期开发的物业管理区域，建设单位应当按照整个物业管理区域的配置要求，在先期开发的区域内一次性配置或者提供临时物业管理用房。建设单位在未按照规划配置物业管理用房前，不得擅自变更、分割、转让、抵押临时物业管理用房。
因此如果前期不慎没有配备物业用房，后期房屋土地调查机构无法在房屋土地权属调查报告书中注明物业管理用房的坐落、面积、室号，进而导致区房屋管理部门在核发房屋预售许可证无法注明物业管理用房室号会影响项目预售，这可是天大的事呀！
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